物流地产：电商的“资本游戏”

“阿里挑头建网，苏宁吹角更名，京东融资分麾下炙，电商弦翻热闹声。杀场新点兵，自建仓储飞快，物流地产弦惊……”纵观近一段时间的电商圈可谓是热闹非凡：阿里巴巴牵头建设物流骨干网；京东商城完成新一轮约7亿美元的融资；苏宁电器更名为“苏宁云商”。阿里、京东、苏宁三大电商正在上演电商界的新版“三国演义”。然而，在各大电商三国竞赛角力的背后，还有一场“资本游戏”的竞逐，那就是电商大佬在物流地产与自建仓储之间的游离与缠绕。
    尤其是近日京东获得7亿美元的融资，其强大的融资能力背后，也让我们看到了利用仓储融资的威力。在电商蓬勃发展的刺激下，国内仓储物流园供不应求，平均租金呈明显增长。
仓储问题凸显
    初步统计，上海、北京、广州、成都4大城市，甲级库40%都是由电子商务占用的。“中国本身的仓储设施比重少，土地供应越来越紧张了，尤其是好的区位，大家都有体会。北、上、广这样的地方获得大面积的物流设施空间也变得越来越困难，租一个合适的仓储也是非常难的。”一家大型电商企业负责人说。电子商务快速发展，仓储供应量上不来的时候，产生了一个供不应求的现象。“现在你要在中国一线城市找2万~3万平方米的仓储设施，根本找不到了。”他说，“而且随着业务不断做大，换大库的压力接踵而来。”
    物流仓储设施供不应求使一线城市仓库租金不断上涨，持续高位运行。去年3月，中国物流与采购联合会发布的物流“国九条”政策落实情况的调查报告显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市仓库平均租金全国最高，超过25元/月/平方米，部分仓库平均租金已超1元/天/平方米，接近新城市场商超卖场的租金水平。而据国际知名房地产顾问公司戴德梁行去年11月底发布的一份报告显示，过去一年间上海部分区域的物流园租金上升了85%。足见仓储问题现在有多热。
    然而，与“白热化的仓储”形成对照的，是在一些城市、区域想拿下一块仓储用地十分困难，使得这些地方仓储市场更为紧张。电商行业观察家鲁振旺分析认为：“大多数热点城市的政府对物流用地的控制普遍较紧。”他解释说，“一线城市或经济发达地区政府对仓储物流园的供地其实不多，企业也很难拿到这类用地。原因是物流仓储对税收贡献较低，从地的供应上，政府更倾向于工业企业。就现在上海的话，能够有这种物流用地卖给电子商务企业的，仅仅是嘉定、青浦等几个区才有。”一线城市政府物流用地供应积极性总体并不是很高，因此就阻碍了电商企业租赁或投资购买仓储用地，进行扩仓。
    “在可见的将来仓储物流市场将维持供不应求状态，租金也将稳步上升。仓储物流市场租金持续上涨的背后其实是土地供应不足。”鲁振旺认为。
    受此影响，全国各地市场需求的快速增长拉动仓储物流逐步升温，越来越多电商企业开始买地自建仓储板块，或大规模进入物流地产。除了对现实仓库供应状况不满，对仓储刚性需求外，土地增值、溢价等因素也导致物流地产“大跃进”。
押宝物流地产
    如果说客观需求推动了物流地产热潮席卷之势，而当电子商务产业的发展速度明显加快、巨大的商业潜力逐步显现之时，越来越多的人开始意识到，行业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步向前。而这正吸引越来越多的电商企业进入开始这场豪赌。
    其实很早以前，苏宁电器 （现名苏宁云商）就曾在物流地产领域横冲直撞，直至今日，已经悄悄成长为中国屈指可数的物流地产巨头之一。而且全球最大的零售企业沃尔玛，则直接掌管着一家物流地产巨头——盖世理集团，至今在全球建立自己的物流基地。
    在中国物流策划研究院副院长李芏巍看来：“物流地产是新一轮争夺的蛋糕！”
    他认为：“未来的商业发展是‘门店+网店+仓储+配送’一体化的运作，这种一体化运作怎么协调需要物流基地。物流园区和物流地产能够带动产业集聚，对区域经济的贡献是很大的！”
    而物流资产的价值与潜力也因为京东商城7亿美元融资的落地得到验证。有业内人士透露，京东商城本轮融资采取的方式跟之前多轮融资都不同，最大的可能是用物流资产 （物流仓储和地皮）做抵押融资。如果上述是事实，意味着京东商城开始利用物流仓储体系进行针对性融资。据不完全统计，自2009年起，京东商城开始在全国密集购买仓储用地，目前持有的土地约为2000亩，且京东商城在仓储上的投入已经不是小数目。物流仓储体系已经成为京东的一项重要“资本”。
    与京东的高调砸重金自建不同，阿里一直表示会部分自建仓储或者与合作伙伴共建，或通过入股部分物流公司并与它们开展仓储方面的合作。2011年年初，阿里巴巴集团便斥资千亿大规模建设仓储物流环节，并将其仓储定位为“专业的物流地产商”。
    易观国际电子商务咨询中心总经理冯阳松接受记者采访时表示，阿里巴巴不作为经营主体去大量买地去做仓储，而是一直强调去做轻模式，打造一个平台——有专门的仓储公司，也有第三方物流公司，把这些资源整合起来建立一个生态系统和规则。“然而要推动这个事情，假如没有任何阿里巴巴的资金介入，大家对这件事情的信心和力度、速度方面都会打折扣。因此，阿里巴巴在某些点上以参股的方式，占一定股份。”根据阿里巴巴的设想，阿里仓储将由阿里巴巴集团主导。
    今年1月23日，阿里巴巴与多家公司和机构达成战略合作共识，计划联手建立中国智能物流骨干网 （简称CSN）。而对CSN，更多的人相信，阿里巴巴的预期是控制物流地产枢纽和信息平台，吸引专业的物流服务商与之合作，营造合纵连横的业务“生态圈”。
    如果说电商的发展崛起是一群屌丝的狂欢，那么电商物流地产更多是一场豪强的盛宴。一方面是赌地价升值，因为土地的供应量是有限的，因此物流地产有升值的空间。另一方面，受电子商务发展火暴的影响，一些地方对大型电商企业还是比较欢迎的，这在一定程度助涨了电商拿地的欲望。
    电商的大量涌入导致物流用地成为热炒对象。据鲁振旺介绍说，在上海，物流用地在每亩50万～60万，不过获得土地却非常困难。由于政府把关较严格，对开发商资质以及项目的要求较高，拿到一块物流用地通常需要花费一年半到两年时间。
    面对电商的“大兵压界”，一家传统的仓储企业经理表示：“压力肯定有啊，毕竟京东和阿里融资能力很强，传统的仓储物流企业将来的发展会非常严峻，但要分孰优孰劣还为时尚早。”他告诉记者，“比如仓储硬件设施、软件，还有服务等，都还是未知数。”他调侃说：“那就要等到退潮后，看谁在裸泳！”
寻求发展模式
    在资本雄心搅动的仓储扩张冲动下，除了拿地建仓的急先锋——京东商城，卓越、当当、凡客诚品等也都不同程度地介入到物流仓储的扩张中。在大干快上的盛世豪情下，国内物流仓储设施的总体规模与水平固然在迅速提升，但业内人士也看出了其中的隐忧。
    无论是自建仓储还是做物流地产，都不可能成为电商企业“私家乐园”。拿地、建仓之后，除了自用，要让这笔投资产生收益，电商就得把自建仓库再租出去，兼做开发商和房东，能否做到成功的角色转换还是未知数，这在很多人看来充满危险。
    而冯阳松认为：“从亚马逊的例子看是可以的。京东商城自建仓储未来一定会社会化的。从大的趋势上电商未来一定是有这个容量的，这跟零售的总体规模是相对应的，社会化物流的需求市场是很大的。所以京东会做越来越重的自有仓储，他是围绕核心竞争力来做的延展服务，顺带着还可以把他的效率提升上去。”
    事实上，2012年，京东就已经将物流体系对外开放了。其中，就包括对外出租了部分仓库。据业内人士估算，按照22～25元/平方米计算，2012年约出租10万平方米，全年仅收租金就有约3亿元人民币。
    李芏巍则更倾向于，“专业的人去做专业的事儿”。在他看来，电商纯粹和物流脱离，对其来讲是一种缺失；而如果电商全部把物流揽过来，排斥了第三方的存在，就缺少了物流社会化的价值体现。“最好的是电商和物流合作起来。比如目前在武汉的空港基地，排除了其他类型的企业入场，基本上围绕电商和快递为主体的公司合作运营。”
    他还强调，电商的发展和所产生的需求，在一定程度上正在倒逼传统物流产业园区加速转型。电商要求“四位一体”化的运作，因此，不应该再走传统的物流园区模式。“例如有些物流园区板块，目前已经纯粹是电商、仓储、配送企业在做的，与常规的公路型的物流园区运作是有着截然不同的模式。”
    电商企业、快递企业、仓储企业，通过参股、合作、技术输出等形式一起开发物流园区，已经成为物流产业园区开发的趋势。而以电商物流为主题的产业集聚区和物流产业基地建设目前已经成为一项共识，但还需要充分挖掘合作空间。