仓储地产投资与服务分离是趋势

自去年以来，仓储业保持了良好的发展势头，但同时也存在着一些值得关注的新情况、新问题。如仓储租金普遍上涨，仓储企业库存量增加、周转放缓，土地与仓库产权分离现象较为突出等。此外，受宏观经济发展影响，社会物流需求明显放缓，物流企业的赢利空间也正在不断压缩。
    6月18~19日，第七届仓储业大会在京召开，众多仓储物流企业及业内人士齐聚一堂。大会开幕当天，中国仓储协会会长沈绍基介绍了2011年全国仓储业发展情况。沈绍基特别提到2011年我国仓储业出现的一些新特点，并对仓储业今后的发展做了展望。此外，国家发改委经济运行调节局副局长王慧敏在会上表示，受宏观经济发展影响，社会物流需求明显放缓，物流企业赢利空间不断压缩。为此，她表示，下一步将着力落实促进物流业发展的相关政策。
    供不应求与低利用率矛盾
    大会上，中国仓储协会发布了2011年《全国仓储业发展指数》，数据显示，2011年全国通用仓库供需指数为0.882。据与会专家介绍，若供需指数小于1，说明我国通用仓库总体上处于供不应求的状态。其中，北京、上海、天津、大连等诸多城市的仓库供需指数都在0.9以下。如此看来，我国的仓储业拥有巨大的发展空间，这对于仓储企业来说无疑是一个巨大的机会。
    然而，就在巨大的机会面前，仓储企业却有些无能为力。在这次大会上，沈绍基一再强调，目前我国仓储用地供不应求，并且由于仓储用地的取得方式与价格偏高问题，使仓储业的发展受到一定影响。在巨大的机会面前，仓储物流遭遇用地瓶颈。
    由于用地瓶颈，仓储资源供不应求，这是一个事实，然而与之矛盾的是，就在供不应求的情况下，仓储资源的利用率却依旧较低。《全国仓储业发展指数》显示，2011年我国的仓库利用率虽较去年有所提高，但利用率仍旧较低，成都的平房库利用率仅为51.6%。
    北京德利得物流有限公司运营总监恽绵在大会上就提出了这样一个问题：“市场上仓储资源是供不应求，但我怎么却找不到客户呢？”对此，国美电器有限公司营运中心物流总监吴光华和物美集团物流总监吴笃卿回答了这个问题：“主要还是市场上现有的一些仓库不符合我们的需求。”吴光华与吴笃卿两人道出了当下仓储业的现实问题，仓储资源的服务与品质不能满足企业需求。
    一边是仓储资源供不应求，一边又是仓储资源的利用率较低，如何化解这个矛盾呢？与会的仓储企业代表一致表示，在仓储用地困难的情况下，提高现有仓储用地的利用率很必要。一直以来，企业扩张经常是采用新增用地的扩张方式，往往忽视了现有的仓储用地。实际上，如果在现有用地上扩建仓库，比如建设立体仓库，利用效率就会大大增加。
    对于当下一些仓储企业仓储资源服务低下的现状，仓储企业也应加大对先进技术的引用与推广，不断引进优秀人才，不断丰富自身的增值服务。比如目前盛行的仓储金融服务，就能为客户提供更加优质和丰富的服务，这才是仓储企业制胜的关键。
    对此，王慧敏也表示，相关部门将全面实施和落实“十二五”时期的相关规划，实现运输、仓储设施、物流园区、配送中心的合理布局和衔接配套，确保符合经济转型升级需要和产业发展方向的领域得到支持和优先发展，并积极引导创新物流运作模式。她还特别强调，要推广先进技术应用，更好地发挥物流科技和信息化的支撑和引领作用，推广物联网应用，发展先进的物流装备设施，鼓励和支持对信息平台的整合、集约和规范，提高物流设施的利用率和运作效率。
    仓储物流服务外包成趋势
    在大会上，除了“供不应求”这个热点外，企业提及最多的当属“仓储物流服务外包”，大会还专门以此为题开设了论坛进行讨论。据了解，该“外包”有两层含义，一是生产与零售企业将仓储物流服务外包给专业的仓储物流企业，自己不再亲自运作；另一层含义是仓储用地与仓储服务分离。
    “‘外包’的这两层含义都是当下仓储业的发展趋势。”秦皇岛冀盛物流有限公司仓储物流部经理柏华熹对记者表示。为了更加形象地说明这个趋势，柏华熹给记者列举了一个真实的例子：河北省一家生产企业将仓储物流业务外包给天津市一家物流公司，而这家物流公司又开始在全国各地寻找仓储物流资源，通过租赁各地的仓储资源来运营生产企业的业务。生产企业将仓储业务外包给专业的物流公司，物流公司又寻找正在外包的仓储地产企业，最终这种“外包”将占据整个行业。
    对此，吴光华也提出，尽管当下国美的仓储物流业务大部分由自己在做，但未来与专业的仓储物流企业合作是很有可能的。据《2012年中国仓储行业发展报告》显示，由于业务增长、自有仓储设备不足，许多企业选择外租仓库。2011年有98家企业租用仓库，总面积达784.2万平方米，比上年增长了37.6%，远大于企业自建仓库面积的增长率。
    而对于仓储物流服务外包这一趋势，中国仓储协会发布的2012年中国仓储行业发展报告中也明确指出，仓储地产与仓储服务的分离已经不可逆转。除了大型物流企业外，一般仓储服务企业投资建设仓库的能力与愿望将会不断弱化，仓储地产公司的网络布局成为普遍追求。
    除了仓储企业没有能力外，仓储地产与仓储物流的分离也是利益导致的结果。“自己做仓储不挣钱，出租仓库却可以赚钱。”在仓储物流服务外包的论坛上，主持人恽绵以此为开场白。这句话已是行业内公认的事实。“以我们企业为例，我们有两块业务，一是自己做仓储，二是将仓储资源出租。去年自己负责的一个仓库赢利40多万元，而租出去的一个仓库竟赢利80多万元，这个现实让企业不得不走上出租这条路。”以物流地产业务为主的秦皇岛冀盛物流有限公司开始侧重发展它的“外包”业务。
    造成这一结果的原因也很明显，企业自己经营的仓库需要不断地寻找生产企业及零售企业客户，但很难保证这些仓库天天有客户，而外包给其他物流企业的仓库不需要考虑这个问题，只要收取租金就可以，收入比较稳定。
    电商与仓储的“纠葛”
    谈到仓储物流地产，又不得不说起电子商务。“最近两年，中国物流地产需求的最大推动者非电子商务莫属。”仲量联行中国区董事、物流基础设施总监王成志对记者表示。
    据王成志介绍，随着电子商务的发展，一些大型电子商务企业对于仓储资源，尤其是仓库租赁的需求量很大，比如著名音像图书网站亚马逊在昆山市定制了逾10万平方米的仓库，作为其华东区域的配送中心。几个月前，亚马逊在天津的9万平方米的物流中心启用。2011年年初，阿里巴巴集团也宣布了物流战略计划：将联合金融合作伙伴投资200亿~300亿元在全国建立仓储网络体系。京东商城在仓储物流方面的更是“大手笔”，它在全国多地修建仓储中心。
    电商企业在仓储物流市场的活跃对于物流地产的开发商和业主来说无疑是个好消息。一方面，物业的租赁风险被降到最低，另一方面，在如此巨大需求的推动下，租金自然是日益见涨。“从市场需求方面来讲，电子商务的发展的确给仓储业发展带来了积极地影响。”北京心动弘毅科技有限公司物流总监苏颖表示。
    然而，电子商务对于仓储业来说，除了扮演着天使的角色，同样也是恶魔。
    王成志对此深有感触。随着电商寒冬的渐渐逼近，一些业主已经感受到了大面积租赁后面涌动着的风险。一旦租户垮掉，大量面积的空置将使业主蒙受巨大损失。许多业主也反映，虽然电商企业签起租约来很气派，但因资金链紧张，拖欠租金的事时有发生，业主只有通过增加租赁押金的方式来降低相应的风险。
    此外，在期待升值和为上市增加固定资产砝码等想法的推动下，电商企业竞买物流用地也在市场上屡见不鲜。而事实上，电商企业本身的资金链已经十分脆弱，无端增加这些土地资产累赘就非常不健康，再加上有些企业存在摇身一变成为房地产开发商的所谓远景计划，给市场价格造成了不必要的泡沫，反而会对物流地产的有序发展造成不良影响。